Wochenbericht 3

Zinssensitivität von Immobilienpreisen

Die neue EU-Kommission nutzt den EU Green Deal als Konjunkturprogramm. Es ist sehr wahrscheinlich, dass die Marktzinsen anziehen. Den Immobilienmärkten steht eine längere Phase mit maximal stagnierenden Marktpreisen bevor.

(Stuttgart, 18. Januar) Nur etwa zehn Prozent des Marktpreises von Immobilien wird durch Angebot und Nachfrage bestimmt. 90 Prozent des Preisbildungsprozesses sind makroökonomischen Kenngrößen geschuldet. In einem vorherigen Beitrag wies Hieronymus auf die unbequeme Situation eines Hauskäufers angesichts eines Negativzinsumfelds hin. Das Fazit des Beitrags aus dem September 2019:

Marktgängige Immobilien wurden von ihren Vorbesitzern systematisch »gemolken«. Es bestehen kaum Renditechancen. Dafür ist die Liste der Risiken lang.

In einer historischen Rückschau zeigte Paul Schmelzing bereits im Jahr 2017, dass im Falle einer Zinswende die Marktzinsen innerhalb von 24 Monaten durchschnittlich um 3,15 % gestiegen sind.

Welche Preissignale gehen in diesem Szenario vom Immobilienmarkt aus?

Dieser Frage gehen Mitarbeiter der Bank of England in einem Blog-Beitrag nach. Als wesentliche Stellgröße identifizieren die Autoren eine Kombination von risikolosem Zins und verfügbarem Haushaltseinkommen. In einer empirischen Studie wiesen sie dem risikolosen Zins den größten Beitrag in der Presentwicklung in Großbritannien seit 1985 zu. Die Hauspreise sind in den letzten 35 Jahren um 160 % gestiegen. 110 % gehen auf das Konto der Zinssenkungen, 50 % sind andere Faktoren, inklusive der Entwicklung der Einkommenssituation potenzieller Hauskäufer. Steuererhöhungen und höhere Kreditanforderungen der Banken haben negative Wirkungen.

In diesem Zeitraum sind die Marktzinsen um 5,5 Prozent gesunken. Wichtig: Sie sind entgegen der Erwartung aller stetig und immer weiter gesunken. Der Tatsache, dass fast niemand diese massiven Zinssenkung voraus gesehen hat, ist Teil der Begründung der Preissteigerungen der letzten Jahre.

Umgekehrt gilt:

Pro Prozent Marktzinssteigerung sinken die Immobilienpreise um 15 Prozent.

Ein Blick in die Kristallkugel

Wegen deren großen volkswirtschaftlichen Bedeutung ist es Aufgabe der Politik, die Immobilienmärkte durch flankierende Maßnahmen zu stabilisieren. Die einzig signifikante Stellgröße hierfür ist das Haushaltseinkommen. Das bedeutet: überproportionale Lohnsteigerungen, die zulasten der Kapitalseite gehen. Da dies nicht einfach orchestrierbar ist, dürfte die Politik reflexartig beide Füße auf die Bremse pressen und den Status-Quo verteidigen.

Auf der gesellschaftlichen Ebene steht eine Richtungsentscheidung an: Läßt man Ambitionen der neuen EU-Kommission ins Leere laufen und akzeptiert, dass sich Europa endgültig von den Pariser Klimazielen verabschiedet?. Dann jauchzen die Immobilienbesitzer und erfreuen sich dank der fortgesetzten Niedrigzinspolitik an guten Renditen. Oder die Staaten ringen sich zu Maßnahmen durch. Dann jauchzen die abhängig Beschäftigen, die mit anhaltenden realen Lohnzuwächsen rechnen können. Es wäre das erste Konjunkturprogramm, dass zulasten der Kapitalseite geht.

Im Januar 2020 gehen die institutionellen Marktteilnehmer von dem ersten Szenario aus. Das Interesse an niedrig verzinsten Staatsanleihen mit langen Laufzeiten geht durch die Decke (siehe unten). Die Aktienmärkte sind derweil in Vorleistung gegangen. In freudiger Erwartung eines Konjunkturprogramms sind die Preise seit November kräftig gestiegen. Die Preisbildungsmuster des Jahres 2020 sind damit gesetzt und es beginnt die Zeit des Ausverhandelns, an den Finanzmärkten genauso wie auf der großen politischen Bühne.

Fazit

Es ist sehr wahrscheinlich, dass die Preisbildungsgesetze für Immobilien in England und Deutschland vergleichbar sind und die Überlegungen der Bank of England übertragbar sind.

Der Green Deal der EU-Kommission basiert auf der Beteiligung privater Kapitalgeber. Je größer die Nachfrage nach Anlagekapital ist, desto höher der zu bietende Zins. Steigende Marktrenditen sind nur eine Frage der Zeit.1

Die Assetklasse Immobilien ist wegen der Niedrigzinspoltik der letzten Jahre europaweit massiv überbewertet. Immobilien als Investment können in diesem Umfeld nur underperformen.

Die Woche an den Finanzmärkten

  • Spanien und Italien Rekordinteresse an Anleihenemission.
    Am Dienstag emittierte Spanien Staatsanleihen mit 10 Jahren Laufzeit. Anvisiertes Volumen: 10 Mrd. Euro. Die Nachfrage hat alle überrascht: 57 Mrd. €. Die Anleihe war also fast sechsfach überzeichnet. Ein paar Tage zuvor emittierte Italien Anleihen mit 30 Jahren Laufzeit. Das Angebot: 7 Mrd. €. Die Nachfrage: 47 Mrd.

    Umfangreiche Anleiheemissionen sind im Januar üblich. Dieses Jahr ist die Nachfrage in allen Segmenten trotz weiterhin extrem niedriger Zinssätze außergewöhnlich.

    Ein Grund für die hohe Nachfrage könnte der erwartete Rückgang an Neuemissionen bei Staatsanleihen im Jahr 2020 sein. Positive Trends bei Steuereinnahmen werden für die Konsolidierung der Staatshaushalte genutzt. Also müssen weniger Anleihen aufgelegt werden. Geringes Angebot und hohe Nachfrage drückt die Renditen .

  • Delivery Hero emittiert Wandelanleihen.
    Am Mittwoch gelang es Delivery Hero, die Finanzierung der Übernahme des koreanischen Konkurrenten Beamin ( Wochenbericht 50 ) abzuschließen. Man emittierte zwei Wandelanleihen und führte gleichzeitig eine Kapitalerhöhung durch. Die eine Wandelanleihe schüttet bei einer Laufzeit von 7 Jahren 1% Zinsen aus, die zweite hat eine Laufzeit von 4 Jahren und eine Verzinsung von 0,25%. Falls der Aktienpreis mehr als 40 Prozent steigt, wandeln die Anleihen in Aktien. Das Aktienkapital wurde um 580 Mio. € erhöht.

    Mit den eingenommenen Mitteln kann die Übernahme finanziert werden. Die Kriegskasse ist mit 550 Mio € zudem gut gefüllt. Es handelt sich um die größte Emission einer Wandelanleihe seit der Finanzkrise.

  1. Die Kollegen von Sentix haben sich diesbezüglich bereits festgelegt. Sie erwarten bereits im Verlauf des Sommers 2020 einen deutlichen Renditeanstieg. Es ist wahrscheinlich, dass erste Beschlüsse zum Green Deal im November 2020 fallen. Eine Vorwegnahme dieses epochalen Richtungswechsels durch die Finanzmärkte ist sehr wahrscheinlich. Es macht deshalb Sinn, im Verlauf des Frühjahrs Shortpositionen im Anleihebereich aufzubauen.