Immobilienbewertungen Urbaner Zentren (UBS Global Real Estate Bubble Index 2019)

Global Real Estate Bubble Index

Entsprechend der Konjunkturentwicklung sinken die Bewertungen von Immobilien weltweit – mit der Ausnahme der Eurozone. Hier konzentrieren sich Städte mit völlig überzogenen Immobilienpreisen. Sydney und Singapore zeigen einen Weg, die Immobilienblase kontrolliert zu entladen.

(Stuttgart, 8.10.) Die UBS hat im Oktober eine Untersuchung des Zustands des Immobilienmarktes attraktiver Städte veröffentlicht. Im Kern berechnet die schweizer Großbank aus verschiedenen Komponenten einen Punktestand. Null bedeutet: Fair Bewertet. Plus eins: Überbewertet und minus eins: Unterbewertet. München kommt gemäß dieser Bewertung auf einen Wert von zwei. Chicago bildet mit -0,77 das Schlußlicht.

Deutlicher Fußabdruck der Geldpolitik der EZB

Ein Blick auf die Titelgraphik zeigt: Paris, Amsterdam, Frankfurt und München weisen unisono Werte oberhalb von 1.5 aus. Das sind gemäß der UBS nicht nachhaltige Bewertungen. Ein Kapitel der Untersuchung ist folgerichtig mit »Bubble risk shift towards the Eurozone« übertitelt. Die Autoren weisen explizit auf eine wachsende Schere zwischen der Einkommensentwicklung und Immobilienpreisen hin, konstatieren jedoch gleichzeitig eine enorme Dynamikabschwächung bei Hauspreisen.

Consequently, those who buy a city apartment at the currently high valuations are likely to have to adjust to a lengthly lean period in out view.

Die UBS prophezeit Immobilienkäufern in den Städten der Eurozone eine längere zinslose Wartezeit. Und dies trotz der Wiederauflage der Anleihenkäufe der EZB.

Mietrenditen historisch niedrig

In Städten wie Stuttgart, München oder Hamburg waren die erzielbaren Renditen aus der Vermietung von Wohnungen nie üppig. Profis erwarben Immobilien in Städten mit hohen Mieten und geringen Grundstückspreisen, wie Bremen, Oldenburg, Götingen und Kassel. In den HotSpots sind traditionell Immobilienhändler unterwegs, die günstig kaufen und teuer verkaufen wollen.

Die Studie der UBS enthält eine Übersicht, wie lange es dauert, bis die akkumulierten Mieteinnahmen dem Immobilienwert entsprechen.

Hier sind München, Paris und Frankfurt ganz oben aufgeführt. Sehr aufschlußreich ist auch die Entwicklung im letzten Jahrzehnt. In den meisten Städten sind die Immobilienpreise deutlich stärker gestiegen, als die Mietpreise. Das trifft auch auf Singapore und Sydney zu. Diese Städte weisen europäischen Metropolen den Weg. In Singapore kühlt die Regierung den Immobilienmarkt aktiv ab. Immobilienpreise sind seit 2012 konstant. In Sydney stiegen die Hauspreise zwischen 2008 und 2017 um 80 %. Dann führte die Regierung neue Steuern ein und begrenzte den Verkauf an Ausländer. Bis 2019 sind die Hauspreise um 15% gesunken. In beiden Städten weist der Global Real Estate Bubble Index mit 0,45 und 0,88 keine eklatante Überbewertung mehr aus. Die Entwicklungen dort sind (im positiven Sinne) Blaupausen für die nähere Zukunft der heißgelaufenen Immobilienmärkte in der Eurozone.


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